Ошибки, допущенные в ходе строительства, могут оставаться незамеченными годами, а их исправление после завершения ремонта обойдется в разы дороже. Именно поэтому независимая экспертиза может стать важным инструментом защиты инвестиций, качества и будущих расходов владельца.
Сегодня независимые эксперты при проверке жилых объектов всё чаще выявляют множество ошибок. Среди типичных: неровные стены и штукатурка, неправильная подготовка основания, нарушение технологии утепления, недостаточное уплотнение материалов, неправильно выполненные узлы, трещины и дефекты, которые, на первый взгляд, могут казаться незначительными. Особую опасность представляют ошибки в скрытых работах. Если их вовремя не заметить, они закрываются последующими слоями конструкции, а проблема проявляется уже после завершения ремонта. Тогда её устранение может потребовать демонтажа готовой отделки и значительно больших затрат,
– говорит предприниматель, владелец компании Builders For You LLC, Индиана, США.
Павел Юркевич
Павел проживает в Америке и развивает свою строительную компанию. Он является основателем и руководителем предприятия BUD LVIV Decoration в Украине, которое специализируется на строительстве и реконструкции жилья и коммерческой недвижимости.
За годы деятельности в Украине его более 20 раз приглашали в качестве независимого специалиста для оценки строительных объектов и качества выполненных работ. В основном к нему обращались непосредственно владельцы недвижимости или заказчики, работы для которых выполняли другие строительные компании или бригады. Чаще всего они хотели получить независимое профессиональное мнение: соблюдена ли технология при проведении работ и нет ли проблем, которые в будущем могут привести к дополнительным расходам. В большинстве случаев Юркевич проводил проверки непосредственно во время строительства или ремонта, когда выявленные недостатки ещё можно было исправить без сложного демонтажа. Чаще всего его приглашали для контроля отдельных технологических этапов, качества подготовки поверхностей, стен, штукатурки, перегородок, утепления и других строительных и отделочных работ. Преимущественно это были квартиры и жилые дома.
Павел вспоминает один из таких случаев, когда владелец квартиры попросил его оценить качество работ, выполненных застройщиком многоквартирного дома. Для более комплексной проверки специалист привлек электрика и сантехника, с которыми работал. Они контролировали свои специализированные направления, а Юркевич оценивал общестроительную часть.
Профессиональная оценка Павла помогала повысить качество выполненных работ и своевременно устранить проблему. Однажды его пригласили провести проверку квартиры в новостройке перед окончательной сдачей застройщиком. Во время осмотра он обнаружил, что часть штукатурных работ была выполнена с заметными отклонениями по плоскости. Если бы владелец принял квартиру в таком состоянии, при последующем чистовом ремонте выравнивание стен пришлось бы выполнять уже за свой счет. Юркевич указал застройщику на недостатки, и их исправили. Осматривая другое жилье, Павел заметил небольшую трещину в стене. Трещина была едва заметной, однако специалист обратил на неё внимание до завершения работ, и соответствующий участок переделали. Ещё один пример касался утепления жилья в зоне фронтона. Конструкцию дома достроили таким образом, что не оставили достаточного пространства для правильного продолжения теплоизоляционного слоя между фронтоном и кровлей. Это создавало риск появления мостика холода. Юркевич заметил проблему и указал на неё до завершения строительства, когда узел ещё можно было правильно исправить и утеплить.
Независимая экспертиза
Специалист объясняет, почему, по его мнению, внутреннего контроля со стороны застройщика или подрядчика иногда недостаточно и в каких случаях стоит привлекать независимую экспертизу. Он говорит, что внутренний контроль необходим, но он не всегда может заменить независимый взгляд. Подрядчик или застройщик оценивает собственную работу и в то же время заинтересован в соблюдении сроков и бюджета. Независимый специалист не участвует в выполнении работ и может дать оценку результату с позиции заказчика. Особенно целесообразно привлекать такого специалиста перед закрытием скрытых работ, во время приемки важных этапов, перед окончательным расчетом с подрядчиком, а также при приемке квартиры или дома от застройщика. Такая проверка не должна восприниматься как конфликт с исполнителем — это дополнительный механизм контроля качества и снижения рисков.
Павел объясняет, что независимая экспертиза наиболее важна перед выполнением работ, которые в дальнейшем будут закрыты другими конструкциями или отделкой. Это: подготовка основания под пол и стяжку, утепление, гидроизоляция, электрические и сантехнические сети, конструктивные узлы и другие скрытые работы. После завершения основных этапов строительства и во время окончательной приемки объекта необходимо проверить геометрию поверхностей, стен, полов и перегородок, качество отделки, работу специализированных инженерных систем с привлечением профильных специалистов, а также соответствие фактически выполненных работ договорённостям. Своевременная профессиональная оценка позволяет выявить недостатки в тот момент, когда их устранение ещё не требует значительного демонтажа и больших дополнительных затрат.
Отсутствие контроля качества строительства может привести к значительным дефектам. Неправильно подготовленное основание приводит к трещинам и проседаниям. Нарушение гидроизоляции вызывает появление влаги, ошибки в утеплении — теплопотери и мостики холода, а недостатки инженерных сетей обходятся дорогостоящими ремонтами уже после заселения. Это значительный финансовый риск для инвесторов: стоимость устранения дефекта после завершения строительства объекта часто значительно выше, чем его устранение во время выполнения соответствующего этапа. Юркевич рассматривает независимую экспертизу как инструмент защиты инвестиций, а не как дополнительные ненужные расходы.
В моей практике есть пример, когда моя экспертиза помогла избежать серьезных финансовых потерь и технических проблем. Я осматривал частный жилой объект, где другая строительная бригада выполняла подготовку основания под стяжку. Заказчик попросил меня независимо оценить качество выполнения работ. Во время осмотра я обратил внимание на неправильную подготовку основания: песок не был должным образом уплотнен, а слои утепления и пленки были уложены с нарушением правильной технологической последовательности. Если бы после этого сразу сделали стяжку, в дальнейшем могли бы возникнуть проблемы с проседанием основания и проникновением влаги. Важно было выявить это именно до заливки стяжки. Потому что после завершения работ исправление потребовало бы демонтажа и значительно больших финансовых затрат. Я рекомендовал заказчику устранить недостатки ещё на этом этапе,
– вспоминает пример из практики Юркевич.
Павел переехал в Америку осенью 2022 года. Впоследствии он создал и зарегистрировал свою строительную компанию Builders For You LLC в Индиане, которая осуществляет деятельность в сфере жилищного и коммерческого строительства. Работая в Украине и продолжая свою деятельность в США, специалист придерживается собственных принципов, которые для него остаются неизменными при реализации каждого проекта: качество, ответственность и системный контроль. Строительные работы должны быть организованы так, чтобы качество проверялось на каждом важном этапе. Необходимо понимать, как принятое сегодня решение повлияет на долговечность, безопасность и будущие расходы владельца. Успех строительного процесса зависит от правильной организации.
Я считаю, что культура контроля должна двигаться в направлении большей прозрачности и поэтапной фиксации качества. Заказчик или инвестор должен понимать, что происходит на объекте, какие материалы используются, какие работы уже приняты и кто отвечает за конкретный этап. Важную роль может играть независимая оценка на критических этапах, особенно при крупных инвестициях или приемке готового жилья. В США я вижу значительную роль строительных норм, разрешений, инспекций и специализации участников процесса. В Украине развитие подобной культуры вместе с профессиональной ответственностью подрядчиков и доступностью независимых специалистов может повысить доверие к отрасли и лучше защитить заказчиков,
– заключает Юркевич.
