Помилки під час будівництва можуть залишатися непомітними роками, а їх виправлення після завершення ремонту коштувати в рази дорожче. Саме тому незалежна експертиза може стати важливим інструментом захисту інвестицій, якості та майбутніх витрат власника.
Сьогодні незалежні експерти під час перевірки житлових об’єктів все частіше виявляють безліч помилок. Серед типових: нерівні стіни та штукатурка, неправильна підготовка основи, порушення технології утеплення, недостатнє ущільнення матеріалів, неправильно виконані вузли, тріщини та дефекти, які, на перший погляд, можуть здаватися незначними. Окрему небезпеку становлять помилки в прихованих роботах. Якщо їх вчасно не помітити, вони закриваються наступними шарами конструкції, а проблема проявляється вже після завершення ремонту. Тоді її усунення може вимагати демонтажу готового оздоблення і значно більших витрат,
– говорить підприємець, власник компанії Builders For You LLC, Індіана, США.
Павло Юркевич
Павло проживає в Америці та розвиває свою будівельну компанію. Він є засновником та керівником підприємства BUD LVIV Decoration в Україні, яке спеціалізується на спорудженні й реконструкції житла та комерційної нерухомості.
За роки діяльності в Україні його запрошували як незалежного фахівця для оцінювання будівельних об’єктів та якості виконаних робіт понад 20 разів. Переважно до нього зверталися безпосередньо власники нерухомості або замовники, роботи для яких виконували інші будівельні компанії чи бригади. Найчастіше вони хотіли отримати незалежну професійну думку: чи дотримана технологія під час проведення робіт та чи немає проблем, які в майбутньому можуть призвести до додаткових витрат. У більшості випадків Юркевич здійснював перевірки безпосередньо під час будівництва або ремонту, коли виявлені недоліки ще можна було виправити без складного демонтажу. Найчастіше його запрошували для контролю окремих технологічних етапів, якості підготовки поверхонь, стін, штукатурки, перегородок, утеплення та інших будівельних і оздоблювальних робіт. Переважно це були квартири та житлові будинки.
Павло пригадує один з таких випадків, коли власник помешкання попросив його оцінити якість робіт, виконаних забудовником багатоквартирного будинку. Для більш комплексної перевірки фахівець залучив електрика та сантехніка, з якими працював. Вони контролювали свої спеціалізовані напрямки, а Юркевич оцінював загальнобудівельну частину.
Професійна оцінка Павла допомагала підвищити якість виконаних робіт та вчасно усунути проблему. Якось його запросили здійснити перевірку квартири у новозбудованому будинку перед остаточним прийманням від забудовника. Під час огляду він виявив, що частина штукатурних робіт була виконана з помітними відхиленнями по площині. Якби власник прийняв квартиру в такому стані, під час подальшого чистового ремонту вирівнювання стін довелося б виконувати вже власним коштом. Юркевич вказав забудовнику на недоліки, і їх виправили. Оглядаючи інше помешкання, Павло помітив невелику тріщину у стіні. Тріщина була ледь помітною, однак фахівець звернув на неї увагу до завершення робіт, і відповідну ділянку переробили. Ще один приклад стосувався утеплення житла в зоні фронтону. Конструкцію домурували таким чином, що не залишили достатнього простору для правильного продовження теплоізоляційного шару між фронтоном і покрівлею. Це створювало ризик появи містка холоду. Юркевич помітив проблему та вказав на неї до завершення побудови, коли вузол ще можна було правильно виправити та утеплити.
Незалежна експертиза
Фахівець пояснює, чому, на його думку, внутрішнього контролю з боку забудовника або підрядника іноді недостатньо і в яких випадках варто залучати незалежну експертизу. Він каже, що внутрішній контроль є необхідним, але він не завжди може замінити незалежний погляд. Підрядник або забудовник оцінює власну роботу і водночас він зацікавлений у дотриманні строків та бюджету. Незалежний спеціаліст не бере участі у виконанні робіт і може дати оцінку результату з позиції замовника. Особливо доцільно залучати такого фахівця перед закриттям прихованих робіт, під час приймання важливих етапів, перед остаточним розрахунком із підрядником, а також при прийнятті квартири чи будинку від забудовника. Така перевірка не повинна сприйматися як конфлікт із виконавцем – це додатковий механізм контролю якості та зменшення ризиків.
Павло пояснює, що незалежна експертиза є найбільш важливою перед здійсненням робіт, які надалі будуть закриті іншими конструкціями або оздобленням. Це: підготовка основи під підлогу і стяжку, утеплення, гідроізоляція, електричні та сантехнічні мережі, конструктивні вузли та інші приховані роботи. Після завершення основних будівельних етапів і під час фінального приймання об’єкта необхідно перевірити геометрію поверхонь, стін, підлог і перегородок, якість оздоблення, роботу спеціалізованих інженерних систем, залучаючи профільних фахівців, та відповідність фактично виконаних робіт домовленостям. Своєчасна професійна оцінка дозволяє виявити недоліки тоді, коли їх коригування ще не потребує значного демонтажу і великих додаткових витрат.
Відсутність контролю якості будівництва може призвести до значних дефектів. Неправильно підготовлена основа призводить до тріщин і просідання. Порушення гідроізоляції спричиняє вологу, помилки в утепленні – тепловтрати й містки холоду, а недоліки інженерних мереж обертаються дорогими ремонтами вже після заселення. Це значний фінансовий ризик для інвесторів: вартість виправлення дефекту після завершення об’єкта часто значно вища, ніж його усунення під час виконання відповідного етапу. Юркевич розглядає незалежну експертизу як інструмент захисту інвестиції, а не як додаткову непотрібну витрату.
У моїй практиці є приклад, коли моя експертиза допомогла уникнути серйозних фінансових втрат та технічних проблем. Я оглядав приватний житловий об’єкт, де інша будівельна команда виконувала підготовку основи під стяжку. Замовник запросив мене незалежно оцінити якість виконання робіт. Під час огляду я звернув увагу на неправильну підготовку основи: пісок не був належним чином ущільнений, а шари утеплення та плівки виконали з порушенням правильної технологічної послідовності. Якби після цього одразу зробили стяжку, надалі могли виникнути проблеми з просіданням основи та проникненням вологи. Важливо було виявити це саме до заливання стяжки. Тому що після завершення робіт виправлення потребувало б демонтажу і значно більших фінансових витрат. Я рекомендував замовнику усунути недоліки ще на цьому етапі,
– пригадує приклад з практики Юркевич.
Павло переїхав до Америки восени 2022 року. Згодом він створив та зареєстрував свою будівельну компанію Builders For You LLC в Індіані, яка здійснює діяльність у сфері житлового та комерційного будівництва. Працюючи в Україні та продовжуючи свою роботу в США, фахівець дотримується власних принципів, які для нього є незмінними під час реалізації кожного проєкту: якість, відповідальність і системний контроль. Будівельна робота має бути організована так, щоб якість перевірялася на кожному важливому етапі. Потрібно розуміти, як прийняте сьогодні рішення вплине на довговічність, безпеку та майбутні витрати власника. Успішність процесу будівництва залежить від правильної організації.
Я вважаю, що культура контролю повинна рухатися до більшої прозорості та поетапної фіксації якості. Замовник або інвестор має розуміти, що відбувається на об’єкті, які матеріали використовуються, які роботи вже прийняті і хто відповідає за конкретний етап. Важливу роль може відігравати незалежна оцінка на критичних етапах, особливо під час великих інвестицій або приймання готового житла. У США я бачу значну роль будівельних норм, дозволів, інспекцій і спеціалізації учасників процесу. В Україні розвиток подібної культури разом із професійною відповідальністю підрядників та доступністю незалежних фахівців може підвищувати довіру до галузі та краще захищати замовників,
– підсумовує Юркевич.
